RYNEK WTÓRNY – zakup nieruchomości z pomocą kredytu hipotecznego
Załóżmy, że wybrałeś już nieruchomość do zakupu lub podjąłeś decyzję o sprzedaży.
Poniżej zestawienie kolejnych kroków w przypadku współfinansowania zakupu kredytem hipotecznym:
Podpisanie umowy przedwstępnej
Umowa przedwstępna jest zobowiązaniem do zawarcia przyszłej umowy sprzedaży (notarialnej umowy przenoszącej własność ze strony Sprzedającej na Kupującą), czyli udokumentowaną forma woli zakupu/ sprzedaży nieruchomości.
Definicja umowy przedwstępnej zgodna z Kodeksem Cywilnym, to:
„Art.389.
§1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.”
Umowa przedwstępna w zależności od podjętej wspólnie przez stronę Sprzedającą jak i Kupującą decyzji może być zawarta w jednej z dwóch form:
cywilnoprawnej zwykłej – o treści zgodnie decyduje strona Sprzedająca oraz Kupująca, nie wiąże się z dodatkowymi opłatami,
cywilnoprawnej notarialnej – sporządzana jest przez Notariusza i podpisywana w kancelarii Notarialnej, oczywiście Notariusz nalicza swoje wynagrodzenie (sporządzenie oraz wypisy), opłaty sądowe (wpis roszczenia o przyszłe przeniesienie własności) oraz skarbowe (VAT).
Jeśli umowa przedwstępna przewiduje konieczność wpłaty zadatku, przewiduje również konkretny termin wpłaty tego zadatku.Zadatek wpłacasz Ty jako strona Kupująca i jest on zaliczany na poczet wkładu własnego/ ceny zakupu w przypadku przystąpienia przez Strony do przyrzeczonej i notarialnej umowy sprzedaży nieruchomości (przenoszącej własność ze strony Sprzedającej na Ciebie).
Definicja zadatku zgodna z Kodeksem Cywilnym, to:
„Art.394.
§1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
§2.Wrazie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
§3.Wrazie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.”
Proces kredytowy – jeśli chcesz współfinansować zakup z kredytu hipotecznego, celem poszanowania interesów każdej ze stron proces kredytowy powinien być uruchomiony niezwłoczne po podpisaniu umowy przedwstępnej tj.
powinniśmy mieć komplet dokumentów wymaganych przez banki do jakich zamierzasz aplikować o kredyt,
dbamy o to by Sprzedający w umowie przedwstępnej wskazał wystarczający termin na uzyskanie kredytu hipotecznego,
czas oczekiwania na kredyt różni się w zależności od wybranego banku – banki z najlepszą ofertą zwykle potrzebują więcej czasu na obsługę wniosków oczekujących na analizę.
Jeśli korzystasz z kredytu hipotecznego proces kredytowy składa się zwykle z dwóch zasadniczych etapów tj.:
- etapu analizy finansowej,
- etapu analizy jakości i wartości rynkowej nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej oraz stanowiącej przyszłe zabezpieczenie kredytu.
Po wprowadzeniu ustawy o kredytach hipotecznych tj. Ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, z decyzją ostateczną przekazywany jest wzór umowy kredytowej.
Po omówieniu umowy kredytowej udostępnionej przez wybrany przez Ciebie bank, wskazujesz termin spotkania podczas jakiego podpiszesz umowę kredytową.
Notarialna umowa przyrzeczona sprzedaży przenosząca własność ze strony Sprzedającą na Ciebie:
Po podpisaniu umowy kredytowej, czyli formalnym potwierdzeniu posiadania środków na sfinansowanie zakupu, możemy ustalić termin spotkania w wybranej przez Ciebie kancelarii notarialnej celem podpisania ostatecznej umowy sprzedaży.
Zasada zwyczajowa wynikająca z zachowania obiektywnej opieki nad transakcją wskazuje, że to stronie Kupującej przysługuje przywilej wyboru kancelarii notarialnej w jakiej przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie podpisana.
Zapłata pełnej ceny zakupu nieruchomości
Mając już podpisaną umowę kredytową oraz notarialną przyrzeczoną umowę zakupu wracasz do Banku by przedstawić podpisaną notarialną umowę oraz spełnić pozostałe indywidualne warunki uruchomienia kredytu.
Banki zastrzegają zwykle w umowach kredytowych 10 – dniowy termin uruchomienia kredytu licząc od dnia spełnienia warunków zapisanych w tej umowie kredytowej, o czym należy pamiętać wskazując termin zapłaty pełnej ceny przy podpisaniu notarialnej przyrzeczonej umowy sprzedaży.
W praktyce proces uruchamiania kredytu na rachunek strony Sprzedającej trwa od 1 dnia do 5 dni.
Odbiór kluczy i nieruchomości.
Po potwierdzeniu otrzymania przez stronę Sprzedającą pełnej ceny sprzedaży, odbierasz klucze do swojej nowej nieruchomości.