RYNEK PIERWOTNY – zakup nieruchomości budowanej przez dewelopera (Inwestora Zastępczego) i zasiedlanej po raz pierwszy
Załóżmy, że zdecydowałeś się na zakup nowo budowanej nieruchomości od dewelopera.
Poniżej zestawienie kolejnych kroków w przypadku finansowania zakupu w całości z własnych środków:
Podpisanie umowy deweloperskiej– definicja na podstawie Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym:
Art.5.
6) umowa deweloperska – umowę zawartą między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa”.
Co za tym idzie, umowę deweloperską możemy podpisać wówczas, gdy mamy pewność posiadania środków na sfinansowanie zakupu, czyli spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera.
Umowa deweloperska jest prawem pierwszeństwa do przyszłego przeniesienia własności z dewelopera na Ciebie (Nabywcę) – na jej podstawie zobowiązujemy się do przeniesienia tej własności po wybudowaniu nieruchomości, nieruchomość zwykle jest na etapie budowy.
Jeśli umowa deweloperska przewiduje konieczność wpłaty zadatku, to przewiduje również konkretny termin wpłaty tego zadatku.Zadatek wpłacasz Ty jako Nabywca i jest on zaliczany na poczet wkładu własnego/ ceny zakupu w przypadku przystąpienia przez Strony do przyrzeczonej i notarialnej umowy sprzedaży nieruchomości (przenoszącej własność z Dewelopera na Ciebie, czyli Nabywcę).
Definicja zadatku zgodna z Kodeksem Cywilnym, to:
„Art.394.
§1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
§2.Wrazie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
§3.Wrazie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.”
Pozostała część ceny wpłacana jest w transzach w wysokościach i terminach określonych w umowie deweloperskiej oraz podążających za postępem prac na budowie realizowanych przez Dewelopera.
Notarialna umowa przyrzeczona sprzedaży przenosząca własność z dewelopera na Ciebie (tj. Nabywcę) jest realizowana dopiero po wybudowaniu tj. uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie przez dewelopera. Maksymalny termin przeniesienia własności z dewelopera na Ciebie (Nabywcę) jest określony w umowie deweloperskiej.